A questão de como comprar casa em Portugal é, sem dúvida, uma das mais frequentes e pesquisadas atualmente. Vamos abordar este tema de forma a esclarecer as suas últimas dúvidas antes de iniciar a pesquisa pela casa dos seus sonhos.
Compra de apartamento, casa, quinta ou simplesmente terreno – é um processo que requer certa cautela, conhecimento, paciência, além de envolver o cumprimento de vários requisitos da legislação portuguesa.
Preparação e pesquisa
Para iniciar o processo de compra de um imóvel, é necessário, primeiramente, definir os parâmetros que certamente irão influenciar o valor do imóvel:
- Objetivo da compra. Antes de pensar em como comprar casa em Portugal, pense no objetivo de compra – precisa de apartamento para fins habitacionais ou para investimento? Ao procurar imóveis para investimento, deve-se prestar atenção aos parâmetros que trarão o maior retorno financeiro.
- Tipo de imóvel (apartamento, casa; novo ou usado).
- Localização do imóvel.
- Tipologia, área da casa e infraestrutura ao redor.
Após definir o orçamento e a localização, é necessário preparar os documentos necessários, abrir uma conta no banco local, obter o número de identificação fiscal português (NIF), que é um dos documentos mais importantes, sem o qual a compra de imóvel não é possível.
Para conhecer as ofertas do mercado, pode-se utilizar sites de venda de imóveis, que fornecem os contatos de empresas imobiliárias e vendedores privados (idealista; imovirtual; casasapo; bpiexpressoimobiliario; olx; homesoverseas).
Quando encontrar o apartamento ideal, é necessário fazer uma proposta comercial ao proprietário. Na proposta, deve-se indicar o preço pelo qual está disposto a comprar o imóvel, as condições de pagamento (por exemplo, crédito hipotecário) e os prazos de pagamento.
Depois de escolher um imóvel específico, é necessário agendar uma visita para conhecer melhor a propriedade e esclarecer todos os detalhes. Às vezes, as informações no anúncio não correspondem à realidade. Durante a visita, observe atentamente o estado do imóvel, os vizinhos e a área. Não tenha vergonha de fazer perguntas e verifique quando foi realizada a última reforma. Não é segredo que em Portugal a umidade é alta e paredes recém-pintadas podem esconder humidade e mofo.
Contrato-Promessa de Compra e Venda
Se o proprietário aceitar a sua proposta, ele (ou a agência que o representa) inicia a preparação do Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV).
O CPCV é geralmente necessário quando o comprador recorre a financiamento bancário, mas também pode servir de reserva enquanto todos os documentos são verificados. Se o comprador dispuser da totalidade do montante necessário para a aquisição, pode optar por dispensar esta etapa e avançar diretamente para a formalização e assinatura do contrato definitivo de compra e venda, após verificar toda a documentação do imóvel.
Após a aprovação do contrato, é marcada a data de assinatura, na qual deve ser efetuado o pagamento do sinal (10%-30% do valor do imóvel).
Documentação necessária para ambas as partes:
Por parte do vendedor:
- Certidão do Registo Predial – indica os proprietários e eventuais encargos sobre o imóvel;
- Caderneta Predial – contém informações sobre o valor cadastral e a área do imóvel;
- Certificado Energético – apresenta a classificação de eficiência energética;
- Planta do Imóvel – mostra a disposição dos espaços (não obrigatório);
- Ficha Técnica de Habitação – descrição técnica do imóvel (obrigatório para edifícios construídos após 2004);
- Licença de Utilização – especifica o uso do imóvel (habitacional ou comercial); deixou de ser obrigatória a partir de 2024.
Por parte do comprador:
- Passaporte ou Cartão de Cidadão – Documento de identificação do comprador
- NIF (Número de Identificação Fiscal) – Essencial para qualquer transação financeira em Portugal.
- Comprovativo de Morada – Pode ser uma fatura de serviços públicos ou um extrato bancário.
- Prova de Rendimentos – Para fins de KYC (Know Your Customer), pode incluir:
- Últimos recibos de vencimento.
- Declaração de IRS.
- Extratos bancários recentes.
Verificações feitas pelo notário antes da assinatura do contrato de compra e venda:
O notário verifica:
- Se o proprietário tem direito legal para vender o imóvel;
- Se existem terceiros com direitos de utilização sobre o imóvel (encargos);
- Se há restrições legais ao uso do imóvel;
- Se há hipotecas ou dívidas fiscais pendentes;
- Se o imóvel está sob penhora;
- Se há dívidas ao condomínio;
- Se as licenças necessárias estão em ordem;
- Se existe direito de preferência por parte do município ou de inquilinos atuais.
Custos adicionais na compra de um imóvel:
- Obtenção do Número de Identificação Fiscal (NIF);
- Honorários do notário (dependem da complexidade do processo e da localização, variando entre 390€ e mais de 1000€);
- Registro da propriedade (a partir de 220€ por cada ato);
- Impostos sobre a transação:
- IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) – varia entre 0% e 8%, consoante o valor e tipo do imóvel. Recomenda-se aconselhamento fiscal para calcular o valor exato antes da transação;
- Imposto do Selo – 0,8% sobre o valor da compra.
A transação final ocorre no cartório notarial, num escritório de advocacia ou num balcão do serviço Casa Pronta. Nesta fase, são pagos os impostos através de terminal de pagamento ou homebanking. Após a assinatura do contrato, o pagamento dos impostos e a entrega do cheque, o comprador recebe as chaves.
Para garantir que todas as etapas da compra e venda do imóvel sejam devidamente cumpridas (desde a preparação do contrato até o registro no Conservatório Predial), recomenda-se a consulta de profissionais especializados, como agentes imobiliários, advogados, contabilistas e/ou consultores financeiros, para evitar erros e futuros problemas.
Na nossa agência imobiliária, pode conhecer o processo completo de como comprar casa em Portugal. Oferecemos consultoria personalizada e acompanhamos cada etapa da compra até a entrega das chaves. Para os nossos futuros clientes, as consultas são gratuitas.
Não perca esta oportunidade e entre em contato conosco.